Der Kauf

Oft werden Häuser oder Wohnungen verklagt, die noch nicht fertig gestellt sind. Den Verkäufer nennt man dann Bauträger. Bauträger und Käufer haben Vorteile: Der Bauträger hat Planungssicherheit. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Der Käufer kann umgekehrt das Objekt mitgestalten und seinen Wünschen anpassen.

Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen müssen sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen.

Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaupreis meist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertig gestellt sein muss. Er regelt die Rechte des Käufers bei Baumängeln. Sonderwünsche des Käufers müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

Man muss nicht gleich ein ganzes Grundstück mit einem Haus kaufen. Ein Haus kann auch in Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an einer Wohnung ( -> Sondereigentum), sondern gleichzeitig auch ein Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht ( -> gemeinschaftliches Eigentum).

Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Es kommt auf den Einzelfall an. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen).

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem jeweiligen Eigentümer zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern nicht -> Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Eigentum an einzelnen Wohnungen eines Hauses entsteht, wenn das Haus in einer notariellen Teilungserklärung aufgeteilt wird. Für jede Wohnung wird ein eigenes separates Grundbuchblatt angelegt. Die Eigentümer der Wohnungen bilden die Gemeinschaft, die ihre Spielregeln braucht. Gesetzliche Regeln enthält das Wohnungseigentumsgesetz. Dies wird durch eine Gemeinschaftsordnung und durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer ergänzt. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und das Beschlussbuch sind deshalb wichtige Unterlagen. Ein Käufer, der diese vor der Beurkundung nicht genau anschaut, riskiert böse Überraschungen. Auch über das Hausgeld, das meist monatlich gezahlt wird, und über Instandhaltungsrücklagen muss sich der Käufer informieren.

Viele Käufer einer Immobilie finanzieren einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Die Bank und der Käufer schließen einen Darlehensvertrag. Sie vereinbaren, wie das Kredit zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen.

Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer -> Grundschuld belastet.

Grundschuld: Viele Käufer eines Grundstücks sagen: „Mein Haus gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank.“ Diese Redensart meint: Zwar wird der Käufer Eigentümer, wenn er im Grundbuch steht. Die Bank kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn der Darlehensnehmer nicht pünktlich zahlt. Mit der Eintragung einer Grundschuld ist es, als hätte der Käufer das Grundstück der Bank „verpfändet.“ Die Bank kann das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu Geld machen.

Grundschuld und -> Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden.

Grundschuldzinsen: Oft werden Grundschuldzinsen von 15%, 18% oder 20% vereinbart und eingetragen. Das ist eine Obergrenze. Es bleibt Spielraum für andere Forderungen. Maßgeblich für die tatsächlichen Ansprüche der Bank ist die Zinshöhe der gesicherten Forderung, also z. B. aus dem Darlehensvertrag.

Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlt, müsste die Bank vor Gericht klagen. Mit dem Urteil könnte sie dann auf das rechtliche Vermögen des Darlehensnehmers zugreifen, also z. B. ein Konto oder Lohnansprüche pfänden. Das ist zweitaufwendig und teuer, deshalb verlangen Banken neben der Grundschuld meist noch ein Schuldanerkenntnis, das regelmäßig in der Grundschuldbestellungsurkunde mit enthalten ist. Hat der Darlehensnehmer ein solches Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.

Die notarielle Beurkundung leistet ein Maximum an Beratung und Sicherheit. Als unparteiischer Berater hilft die Notarin bzw. der Notar, die richtigen Entscheidungen zu treffen und teure Streitigkeiten zu vermeiden. Immer gilt: Beratung inklusive, Der Notar